前言：百年大计，质量第一。但近些年因房屋质量引发的安全与维修问题，屡屡成为社会焦点。发包人、承包人和实际使用人经常因为房屋的维修问题发生争议，承包人作为房屋建筑的施工方，往往认为只要建设工程验收通过就视为其完成施工义务，只要出了保修期房屋质量便不再与其有关系。但事实并非如此。保修期届满后还会存在哪些质量问题及衍生问题需要承包人承担责任？笔者将在本文中就上述问题进行探讨。

关于保修期届满后的质量问题，从结果而言，一般包括建筑物本身的质量问题，和因建筑物质量问题引起的损害问题；从质量问题发生的时间而言，一般包括保修期内无异常，保修期届满后产生的质量问题，和保修期内持续维修未果，保修期满后持续发生的质量问题。

(一) 建筑物本身的质量问题

建筑物本身的质量问题包括主体结构存在重大安全隐患、渗漏、裂缝等。例如某住宅交付后多年漏水不断、暖气不热、墙体开裂；又如某建筑裙房尚未投入使用，但框架柱混凝土已经出现崩裂情况。

此外，建筑物本身质量问题还多发于外墙装饰装修部分，例如外墙涂料、抹灰工程、玻璃幕墙、干挂石材、GRC饰件、外贴瓷砖等发生脱落的情况。该部分的工程属于装修工程，根据《建设工程质量管理条例》（2019修订）第四十条规定，法定最低保修期限为2年，但是在实践中，上述装饰装修部分脱落的情形时有发生，且多发生在约定保修期届满之后。

(二) 因建筑物质量问题引起的损害问题

建筑物质量问题往往还会引起损害，例如渗漏问题导致墙皮、家具、家电的损坏，外墙瓷砖、干挂石材脱落导致车辆、路面损坏等财产损失，甚至人身伤亡事故发生。

(三) 保修期内无异常，保修期届满后产生的质量问题

建筑物具有人工作业、露天作业、生产周期长、生产工艺复杂等特点，且建筑行业不断有新材料、新工艺、新技术推向市场，同时行业认知水平、企业管理水平、人员技术水平均会存在一定的差异和滞后性，因此即便建筑物在保修期内未显现出质量问题，也可能在保修期届满后产生。

(四) 保修期内持续维修未果，保修期届满后持续存在的质量问题

在保修期内出现的质量问题，承包人通常会根据发包人的通知至现场进行维修，但可能由于质量问题严重到无法通过简单维修解决、质量问题涉及范围广、承包人不愿投入过多成本维修从而拖延时间等原因，导致即便承包人在保修期内进行了持续维修，但并未将质量问题彻底解决，在保修期届满后也持续存在。

工程质量问题在保修期届满前后都可能产生，但保修期届满后的质量问题更容易产生争议，例如：发包人或实际使用人要求维修但承包人不愿意维修如何处理？质量问题导致的第三方损害应由承包人还是发包人承担责任，实际使用人对承担责任的主体是否享有选择权？发包人主张对整体工程质量进行司法鉴定但承包人不同意如何处理？发包人因质量问题向实际使用人支付的违约金和争议处理费用是否应由承包人承担？承包人认为存在质量问题需要维修，但发包人不同意承包人进场维修怎么办？

由于对权责的认识不清，承发包双方容易对保修期届满后的质量问题责任承担产生较大争议，并且双方之间往往会相互推诿，僵持不下，导致质量问题迟迟得不到解决，甚至不利影响仍在不断扩大。若承包人盲目认为只要工程竣工验收合格且保修期届满就完成了对工程质量应负的义务，对保修期届满后己方应承担的责任和可能面临的风险没有准确的把握和应对措施，就极容易造成因没有履行及时保修义务，从而导致质量问题和损害范围扩大甚至安全事故的发生等严重后果，最终使企业陷入更大的风险之中。

基于上文的阐述，结合现行法律规定及示范文本的约定，孙律师对保修期届满后承包人应当承担的质量义务提出以下观点：

(一) 现行法律体系对于保修期的规定不合理

《建筑法》第62条 建筑工程实行质量保修制度。

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

《建设工程质量管理条例》第40条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

首先，《建筑法》（2019修订）第62条规定：“保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”而《建设工程质量管理条例》（2019修订）第40条规定的最低保修期限明显低于《建筑法》第62条要求的合理寿命年限（具体年限规定于《建筑结构可靠度设计统一标准》或《民用建筑设计统一标准》中）。从字面上理解，如果要保证建筑物在合理寿命年限内能够正常使用，应当对合理寿命年限和保修期作出一致的规定，但如果将合理寿命年限作为承包人承担免费维修义务的保修期，从投入成本的角度看显然对承包人不公平。

其次，从《建设工程质量管理条例》的角度来看，承包人承担保修责任的相对方仅为发包人；而从《建筑法》的角度来看，尽管承包人承担保修责任的相对方为发包人和小业主，但由于承包人与小业主之间没有合同关系，故小业主对承包人直接主张保修责任存在法律障碍。

(二) 因不合规施工导致的质量问题，承包人需承担质量责任

若承包人既没有按照合同约定，也没有按照标准规范进行施工，如偷工减料、使用不合格材料或构配件的，导致质量问题产生，无论保修期是否届满，承包人都应当承担责任。这一结论具有明确的法律依据：

《建筑法》第74条 建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，……造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；……

《建筑法》第80条 在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

《民法典》第802条　因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。

建设工程的特殊性使得诸多质量问题可能并不会在短期内显现，发包人在竣工验收时也难以直接发现，因此若因质量问题出现时保修期已届满就免除承包人的责任，既有违承发包双方之间的公平原则，也会导致建设工程的质量无法得到保障。

部分承包人对法定的保修期有所误解，认为哪怕出现质量问题，只要在保修期内进行了维修，无论是否修好，只要保修期届满，就无需继续承担保修责任。因此需要明确的是，工程的竣工验收合格并非绝对合格而是相对合格，对竣工验收合格的工程后设置保修期，原因正是在于施工质量问题的发现需要有一段“检验期”，承包人承担的保修义务实际上是对施工合同约定的承包人应交付质量合格工程义务的延续，该义务并不会因保修期的届满而自动免除，仅会导致承担责任的类型有所不同：在保修期内，承包人承担的质量责任属于违约责任，既包括无偿修复的行为责任，也包括对损害结果的赔偿责任；而保修期届满后，承包人承担的质量责任属于损害赔偿责任，通常为结果责任。

(三) 未按照合同约定方法施工，但质量问题的发生与施工方法无关的，承包人不承担质量责任

当承包人确实未按照合同约定的施工方法，而是按照符合国家质量标准或规范的其他方法进行施工，工程已经竣工验收合格，且质量问题的发生与承包人采用何种施工方法之间没有因果关系的，承包人不承担质量责任。主要原因在于合同约定的施工方法高于国家质量标准或规范的要求，即使承包人没有按照合同的约定施工，但是工程已经满足了验收合格的要求，因此发包人应当根据违约责任条款，在结算价款上令承包人承担其未按照合同约定施工的后果，而不可视为承包人的施工存在质量问题。

(四) 按照合同约定施工的，承包人对保修期届满后发生的质量问题不承担责任

如果承包人已按照合同约定施工，且满足国家质量标准或规范的要求，竣工验收合格的，保修期即为承包人对工程承担无偿保修义务的时限。对于保修期届满后新发生的质量问题，承包人不承担保修责任。

(五) 因发包人原因导致质量问题的，承发包双方承担相应的过错责任

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第13条　发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：

（一）提供的设计有缺陷；

（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；

（三）直接指定分包人分包专业工程。

承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。

根据相关司法解释规定，若工程质量问题的发生是发包人原因导致的，如提供的设计缺陷、提供材料或设备不合格、指定分包施工不合格等，则承发包双方承担与其过错相适应的责任。

笔者认为，过错应当按照施工合同约定的双方应尽的注意义务进行认定，即承发包双方过错的区分应遵循合同约定的原则。例如：虽然发包人提供设计，但合同中约定了承包人需要对设计文件进行审查，故承包人未审查出设计缺陷的，则负有一定的过错责任；若施工合同进一步约定承包人不仅负有审查设计的义务，还有确保设计不存在缺陷的义务，那么因设计缺陷导致质量缺陷的，承包人应承担全部或主要过错责任。

同样的，甲供材和发包人指定分包也存在相似的情况，例如：施工合同中约定承包人有对甲供材进行验收的义务，或约定承包人有确保指定分包按图纸和规范施工的义务，那么承包人也应对由此导致的质量缺陷承担全部或主要过错责任。

(六) 在保修期内发生质量问题的部分工程经维修后，保修期不必然重新起算

《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）第3条第（1）项 ……建设单位对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算，经维修合格的部位可重新约定保修期限。

发包人对小业主的保修期自交付之日起算，出现质量问题的情况下，经维修合格的部位可以重新约定保修期限，但并不意味着保修期须重新起算。根据相关规定，经维修合格的部位是否延长保修期须经当事人双方协商确定，当事人可以在施工合同中约定，也可以在具体维修时约定，未约定的则视为继续遵守施工合同约定的保修期间。但是，上述规则系指经维修“合格”所产生的保修期计算规则，对出现质量问题的部分，虽然在保修期内做过维修但在合理时间内或一定事件后再次发生质量问题，如雨季之后的再次渗漏水，那么应当视为维修不合格。

(七) 保修期届满后，发包人应当承担第一责任，有其他责任人的，可以向其他责任人追偿

《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）第2条第1款 建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任。对因工程质量给工程所有权人、使用人或第三方造成的损失，建设单位依法承担赔偿责任，有其他责任人的，可以向其他责任人追偿。

《民法典》第1253条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

当建设工程出现质量问题时，原因往往非常复杂，难以快速、准确界定责任主体。在这一背景下，住建部作出了“发包人承担第一责任、全面责任”的规定。根据该规定，在保修期届满的情况下，发包人应当首先对建筑本身的质量问题及引发的其他损害进行维修及赔偿，若查明质量问题系因承包人原因造成或有其他责任人的，可以向承包人或其他责任人追偿。

(八) 发包人对小业主的保修期不得低于承包人对发包人的保修期的存续期

建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房（1998）第102号）第5条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

……

2 地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；

3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

……

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第33条第2款 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》（笔者注：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

实践中，因发包人向小业主交付房屋的时间必然晚于工程竣工验收合格时间，即发包人对小业主的保修期起算点必然晚于承包人对发包人保修期的起算点，为保护小业主的利益，避免发包人对承包人仍享有保修期权利时小业主已逾期失权的情况发生，住建部（原建设部）对二者之间时间差的协调作了相应规定，简而言之即发包人对小业主的保修期不得低于承包人对发包人的保修期的存续期，若存续期少于最低保修期的，约定的保修期不得低于最低保修期。

以屋面防水为例，若竣工验收合格时间为2020年1月，交房时间为2021年6月，那么发包人对小业主的最低保修期（2024年6月）将在承包人对发包人的最低保修期（2025年1月）之前届满，因此发包人对小业主的约定保修期届满时间不得早于2025年1月，以免小业主能够通过发包人向承包人主张的权利落空；若竣工验收合格时间为2019年1月，交房时间为2021年6月，那么发包人对小业主的最低保修期（2024年6月）将在承包人对发包人的最低保修期（2024年1月）之后届满，此时发包人对小业主的约定保修期届满时间也必须在2024年6月之后，即便发包人此时可能需要自行承担对小业主的保修义务。

(九) 承包人对质量问题主动要求维修，但发包人不同意维修的，承包人应当以保障安全作为第一要务

实践中，还存在承包人发现质量问题后主动要求维修，但发包人作为房产开发商基于对销售的影响等考虑拒绝承包人进场维修的情况，这种情况在保修期届满前后均可能出现，但现行法律对此没有规定相应的处理方式。笔者认为，在该种情形下，承包人务必要以保障公共安全作为第一要务，安排专家小组对现场进行质量检测和安全隐患程度评估并实施应急预案，同时持续与发包人沟通争取进场维修，若发包人坚持拒绝，承包人应当在妥善保存相关沟通过程，并上报当地质监站等政府监管部门的前提下，强行进入施工现场维修，以免发生安全事故。

(十) 保修期届满后，发包人无法证明工程存在重大安全隐患的，不予受理其对整体工程质量进行司法鉴定的申请

《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》（法〔2020〕202号）1.严格审查拟鉴定事项是否属于查明案件事实的专门性问题，有下列情形之一的，人民法院不予委托鉴定：

……

(2)与待证事实无关联的问题；

(3)对证明待证事实无意义的问题；

(4)应当由当事人举证的非专门性问题；

……

在保修期内出现的质量问题，发包人通常需举证证明建筑物出现了质量问题，且已经向承包人履行通知义务，由承包人抗辩己方对此不存在过错。对保修期届满后的质量问题，发包人要求承包人承担损害赔偿责任的，不仅需证明建筑物出现了质量问题，还需证明质量问题是因承包人的原因导致，即发包人在无法自行举证的情况下可能须就质量问题的成因申请司法鉴定，否则要承担举证不能的法律后果。对此，笔者认为，发包人在诉讼过程中有权对出现质量问题的部分工程申请质量鉴定，但出于节约司法资源的考虑，除非有证据证明工程对公共利益和安全存在重大隐患，否则工程已经竣工验收合格，对整体工程进行质量鉴定不具有必要性，若发包人对整体工程质量有异议的，可以自行进行鉴定并对其他质量问题另行起诉。

(一) 保修期届满免除的只是质量保修责任，并不免除施工人质量瑕疵担保责任

【审理法院】北京市高级人民法院

【案号】(2020)京民终405号

【法院认为】对于质量保修期届满之后，施工人还应否对工程质量问题承担责任，理论和实务界存在分歧。……另一种观点则认为，质量保修期满免除的只是施工人的保修责任，但并不免除其应负的其他法律责任。本院采纳后一种观点，主要理由包括：1.《合同法》第281条规定：“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。……”《合同法》第282条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”前述规定设定的施工人质量瑕疵担保责任是一种基本民事责任，非经当事人特别约定或者法律特别规定，并不能任意限制或者免除。2.国家通过《建设工程质量管理条例》等行政法规、部门规章设立建设工程质量保修制度的目的是“为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全”（见《建设工程质量管理条例》第一条），而不是为了减轻或者限制施工人的法律责任。3.建设工程质量保修责任与施工人质量瑕疵担保责任在条件和内容上存在明显区别：就前者而言，建设工程只要在保修期内出现质量问题，施工人原则上都应承担保修责任，除非其能够证明质量问题系因使用不当所致、由第三方或不可抗力造成（见《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条）；就后者而言，发包人则必须证明质量问题出于施工人的原因；因此，两种责任相互独立，虽可能竞合，但并不彼此排斥。4.按照第一种观点，则对《建筑法》第七十四条（建筑施工企业在施工中偷工减料，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为，造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失）和第八十条（在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿）的规定难以作出合理解释，除非该两条设立的责任也都限定在质量保修期内，但这明显不符合条文语义和立法目的。……一审判决仅以保修期满为由驳回捷宸阳光公司的相关诉讼请求，是错误的。

(二) 保修期届满后，因承包人原因造成工程质量问题并引起其他损害的，承包人应当承担损害赔偿责任

【审理法院】广东省高级人民法院

【案号】(2014)粤高法民申字第2175号

【法院认为】本案中，由于建设工程双方未对装修装饰工程的保修期做出明确约定，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，装修工程的最低保修年限为自竣工验收合格之日起二年。根据二审查明事实，涉案工程墙面瓷砖大面积出现空鼓、脱落现象集中出现在2012年1月份，此时已经超过了华泰公司的保修期限。但华泰公司在明知超过保修期的情况下，在《复函》中仍然明确表示“瓷砖脱落、墙面开裂、水管爆裂等事宜……为维护与你司友好关系，公司在资金异常紧张的情况下，一直努力尽责，并决定安排对上述已过保修期的项目进行修复，以表示我方的诚意”。不论华泰公司同意维修的动因何在，其承诺修复的行为对其有约束力。华泰公司未践行承诺，违反诚实信用原则，龙城公司另行委托其他施工单位修复所支出的费用，应当由华泰公司返还。华泰公司在再审申请时称“友好修复”并不是免费修复，但是在《复函》中并没有提及要求龙城公司另行支付修复费，或者在承诺修复后再对修复费与龙城公司予以协商。华泰公司称其承诺修复仅为一种好意施惠行为，但是，好意施惠行为的适用前提是当事人双方无任何法律上的义务或关系，且在提出施惠时无受该行为拘束的意思。但是在本案中，瓷砖墙面的装修工程是华泰公司所施工，即使工程已过保修期，但并不意味着华泰公司在法律上无任何承担责任的可能性。质量保修期届满后，意味着另一种责任期间的开始，即保修期满后的损害赔偿责任期，该责任期内，承揽人仍然是负有法律上的承担责任的可能，负有在因工程质量问题造成他人损害的情况下，承担损害赔偿的义务和责任。

(三) 保修期届满后，发包人无法举证证明工程存在质量缺陷的，承包人不再承担质量责任

【审理法院】新疆维吾尔自治区高级人民法院

【案号】(2019)新民终51号

【法院认为】关于案涉工程是否存在质量问题及是否应当扣减质保金的问题。首先，对于地基基础及主体结构的质量责任问题，2011年4月、7月华福康利公司及设计单位、监理单位对案涉工程的基础结构及主体结构等予以验收，并出具了质量合格的验收意见，华福康利公司在诉讼中未能提供证据证明工程地基基础或主体结构存在质量缺陷，本院对其主张的要求广泰分公司承担质量赔偿责任的诉讼请求不予支持。其次，案涉工程于2011年8月、11月竣工验收，根据双方合同约定质量保修期限，在华福康利公司向有关部门反映质量问题、发出维修通知时质量保修期已届满（给排水管线2年、供热及供冷为2个供期），质量保修期届满后，施工单位不再承担质量保修责任。案涉工程的质量保修金应予退还。

(四) 保修期届满后，发包人申请质量问题鉴定的，应举证证明工程确有质量问题

【审理法院】最高人民法院

【案号】(2020)最高法民申3438号

【法院认为】案涉工程已经竣工验收合格，应认定工程质量符合双方合同约定的工程质量标准。双兴昇公司在工程竣工验收合格并交付使用后，以工程存在质量问题为由主张违约责任，应对此负有举证责任。玻璃棉毡工程为隐蔽工程，监理单位已确认该工程按图施工，同意隐蔽。同时，案涉工程已过质保期，玻璃棉毡工程不属于地基基础工程和主体结构。双兴昇公司举证的照片、视频以及单方委托宁夏建筑材料产品质量监督检验站有限公司对维护系统可靠性所作的鉴定意见，均不足以推翻竣工验收合格结论。因此，一、二审判决未予支持双兴昇公司主张的违约责任，认定事实及适用法律并无不当。另，案涉工程经竣工验收合格，在此前提下，进行工程质量鉴定应具有必要性。因双兴昇公司提交的证据不足以证实长枫宁夏分公司存在未按设计图纸施工等违约行为，以及案涉工程存在必须通过鉴定予以确认的质量问题，一、二审法院未予准许双兴昇公司对工程质量进行鉴定的申请并无不当。

从上述案例审理情况来看，保修期是承包人在一定期限内就工程质量向发包人作出的进行无偿修复的承诺，是对发包人就该期限内出现的质量问题证明系承包人原因导致的举证责任的免除。保修期的届满意味着保修责任的结束，而非质量瑕疵担保责任的结束，因承包人原因导致的质量问题无论保修期是否届满，承包人均应当承担相应的责任。

综上所述，判断建筑物是否存在质量问题，不能仅以竣工验收合格作为基准点，而必须在一个合理的时间段内检验。若保修期届满则视为承包人或发包人对工程质量问题不再承担质量责任，既违背立法旨意，也与公众的普遍认知相悖。因此，在承包人已按照法律规定、合同约定、行业规范进行施工，即不存在承包人原因影响工程质量的情况下，以保修期的届满作为承包人的免责时间节点；而在因承包人原因导致的质量问题发生的情况下，对承包人的追责期限不应适用保修期限的有关规定，原则上可以该工程设计文件规定的合理使用年限作为参考。至于保修期满后的质量问题是否因承包人原因导致，应当由发包人进行举证。

保修期、缺陷责任期、质保期、合理使用年限四个名词在建设工程领域屡见不鲜，但承包人往往对四者之间关系的理解并不清晰，导致对己方责任的认识也并不充分。为便于理解上文所阐述的观点，笔者对四者之间的关系简要说明如下：

其中，保修期和缺陷责任期的区别较大，具体如下表所示：

(一) 保修期

1. 定义

保修期是指工程竣工之后，承包人按照合同约定和法律规定对该竣工工程质量承担保修责任的期限。

2. 法律依据

(1)《建筑法》（2019修订）

第62条 建筑工程实行质量保修制度。

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

(2)《建设工程质量管理条例》（2019修订）

第39条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第40条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

(二) 缺陷责任期

1. 定义

缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限。缺陷责任期届满后，发包人应向承包人颁发缺陷责任期终止证书，并退还质量保证金。

2. 法律依据

《建设工程质量保证金管理办法》（2017修订）

第2条 本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

第8条 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

第9条 缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。

(三) 质保期

质保期并非一个明确的法律概念，通常其概念与保修期相同，有时也会代指缺陷责任期，需要根据其对应的具体内容来确定究竟代指何者，并依照相关法律规定和合同约定履行义务。

(四) 合理使用年限

1. 定义

合理使用年限是一个技术概念，是指该工程设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2. 相关规范文件

(1)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2018)

3.3.3 建筑结构的设计使用年限，应按表3.3.3采用

(2)《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019)

3.2.1 民用建筑的设计使用年限应符合表3.2.1的规定。