经常接到身边同事或朋友咨询，说起他们小区的各种烦心事：物业公司服务差、账目不公布、业主委员会成立重重困难、重新换物业公司障碍不断、业主委员会与物业公司成天闹得鸡犬不宁……实在忍无可忍，只想卖房走人，却发现由于小区糟糕的物业环境，自家房价比隔壁小区掉价不少。这是不少职场人士真实生活的写照，在外奔波一天，回到家却为小区里的事烦恼不已。
近些年物业管理的矛盾纠纷已经成为一大民生问题，刚刚实施的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）对于与业主切身利益相关的热点问题作出了新规定，每位业主不可不知。
一、业主委员会成立难，街道社区来帮忙
随着业主维权意识的提高，越来越多的业主关心起自己小区的那些事：公共收益都去哪了、物业公司服务质量不好怎么办、如何选聘新的物业公司等问题。小区业主的共同事务由业主共同决定，单个业主无法行使权利，因此，选举成立业主委员会，代表全体业主行使权利已然成为业主自治的必然趋势。然而，由于业主大会的设立及选举业主委员会的流程较为复杂，业主们多为热心公益的在职人士，不具备足够的专业能力，许多小区的业主委员会迟迟无法成立。这就导致了涉及全体业主权益的事项无法决策，业主的权益无法得到保障。
为了更好的帮助业主成立业主大会、选举业主委员会，此次《民法典》正式明确了政府部门、居委会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主若在成立业主委员会的过程中遇到难题，可向所在辖区的街道、社区寻求帮助，以便尽快成立成立业主委员会、拥有依法维权的合法主体。
二、维修资金使用规则已调整，业主积极参与不可少
“我家是顶层，几乎每次下雨棚顶都渗漏，我可以申请维修资金吗？”“我们家是老旧小区，想要申请维修资金修缮设备，需要什么手续？”在实务中，业主经常会咨询维修资金如何使用并且抱怨维修资金使用的门槛太高，申请困难、经常来回跑等问题。
筹集和使用专项维修资金属于业主共同决定的事项，原《物权法》规定需要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，《民法典》对此表决规则进行了调整，需业主共同决定的事项应当先由专有面积和人数占比超过三分之二以上的业主参与表决，再由参与表决的专有部分面积和人数过半数的业主同意。
从最终表决通过的数字上来看，表决生效的比例已降低，但是并不意味着今后业主共同管理小区事务容易了，因为涉及业主共同决定事项，先要有“双三分之二”的业主参与表决，否则无法进入具体事项的投票表决。由此可见，业主们还得积极参与小区共有事务的管理，才有可能提高共有事务管理决策的效率。
三、业主共有部分产生的收入属业主共有
作为业主，是否注意到你家小区外墙面或电梯内的广告、地面的停车位及广场上的快递柜？这些都是产生公共收益的渠道，对于地段好的小区来说这是一笔不小的收益。那这些收益应当属于谁呢？
《民法典》规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，建设单位或物业服务企业利用共有部分从事经营活动时需获得业主表决同意，产生的收益在扣除合理成本后，归属于业主共同所有，由业主共同决定如何使用。经过业主共同决定后这些收益可以用于弥补维修资金不足，可以为小区增设娱乐设施，对于仍有结余的小区还可以给业主发福利。
四、物业公司口头承诺也有法律效力
《民法典》规定物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。对业主在与物业公司签订物业服务合同中需要注意的关键点进行了明确，便于业主对物业服务合同的内容及履行情况进行了解和查询。
小区招投标过程中有些物业公司为了能够提高中标筹码，在投标路演或在合同磋商过程中现场作出有利于业主的口头承诺。但在成功进驻物业项目后，口头承诺若无法兑现，无疑会引发物业公司与业主之间的矛盾。
《民法典》明确规定物业公司公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。这就意味着物业公司无论是在宣传、广告中以及以其他公开场合所作出的有利于业主的承诺，均是物业服务合同的一部分，对物业公司具有法律拘束力。若是物业公司拒不履行，业主可以要求其承担违约责任。
五、小区共同管理情况业主有权知道
日常生活中，作为业主是否注意到小区公告栏中张贴的内容，是否会关心物业公司服务的事项包括哪些，服务质量是什么标准以及维修资金的相关使用情况又是如何？这些事项不仅关系到小区日常管理的状态，也与每位业主的切身利益紧密相关。《民法典》规定，物业公司应当定期将服务事项、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，业主对于小区共同管理事项享有知情权。
六、业主装修出租或出卖房屋应当告知物业公司
业主是房屋的所有权人，当然对其专有部分享有支配权。但是，业主在行使支配权的同时也应当明确界限，不能影响到其他业主的权利。特别是全体业主共住同一个小区，在行使自己权利的同时不得损害其他业主的权益。《民法典》规定，业主在对自己房屋进行装饰装修、转让、出租、依法改变共有部分用途的，都应当事先向物业公司告知，使物业公司知悉并掌握情况，便于其履行管理职责。
七、业主依照法定程序可提前解除物业服务合同
业主与物业公司之间的物业服务合同在履行期内，如果物业公司的服务无法达到合同约定的标准，业主有权依照法定程序重新选聘一家物业公司。《民法典》赋予了业主提前解除物业服务合同的权利。只要业主大会程序合法，在合同期内业主可以提前解除物业服务合同，提前六十日书面通知物业公司后可要求物业公司退出。
当然，《民法典》赋予业主的合同解除权并不能随意行使，若因解除合同造成物业公司损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿物业公司的合理损失。
八、保护头顶上的安全，人人有责
“高空抛物”是最近一两年社会关心的热点话题，《民法典》对于高空抛物致害责任进行了细化，严禁高空抛物，高空抛物或坠物造成他人损害的，应当由侵权人承担责任；经调查无法确定侵权人的，除非业主能证明自己不是侵权人，否则所有存在加害可能的业主（或使用人）要共同对受害人进行补偿。
因此，对于高空抛物业主可不能事不关己，邻里之间应当加强宣传提醒，提高全体业主的素质，否则出了高空抛物事件，业主可能面临共同承担责任的风险。
《民法典》作为我国第一部民事领域的综合性法律，涵盖各类民事主体的各种人身关系和财产关系，对于涉及业主的权利义务进行了规范。“买房一时，住房一世”，每一位业主都应当好好学习《民法典》，了解新规定带给我们日常生活的变化。只有业主权利意识觉醒，关注小区的公共事务，学会适当地维护自身合法利益，才能减少自家小区里的那些烦心事。
